Собственники нежилых служебных помещений (особенно при недостатке собственных средств) стремятся переложить проблемы содержания, эксплуатации и ремонта объектов нежилого фонда на плечи арендаторов. Заключая договор аренды, владелец может настаивать на том, что арендатор будет не только вносить арендную плату, но и проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений, взятых в аренду. Рассмотрим, как вопрос о ремонте арендуемых помещений разрешен в законодательстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если стороны забудут указать в тексте договора пункты, оговаривающие вопросы капитального ремонта, то после его подписания и регистрации указанная статья ГК РФ будет напрямую регулировать отношения арендатора и арендодателя. При возникновении объективной или субъективной (по заявлению одной из сторон) необходимости проведения капитального ремонта эта работа и затраты на ее осуществление целиком должны лечь на плечи арендодателя. Такое положение полностью соответствует ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны, а в случае судебного разбирательства заявленное требование не подлежит защите при условии, если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.

Если арендодатель нарушает свои обязательства, арендатор может произвести капитальный ремонт за счет собственных средств. Затем он имеет право требовать от арендодателя возмещения расходов. Однако возмещены они будут только в том случае, если капитальный ремонт является неотложным. В связи с этим арендатор должен представить доказательства того, что ремонт был вызван неотложной необходи- мостью, а арендодатель такой ремонт в разумный срок не произвел.

Естественно, арендодатель должен быть уведомлен о необходимости ремонта. Чтобы арендодатель возместил все расходы, связанные с ремонтом, арендатору необходимо оформлять в установленном порядке все отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств, отражая их в бухгалтерской отчетности своего предприятия. Например, если арендатор заключил договор с бригадой вольнонаемных рабочих из стран СНГ, то у арендодателя, даже если он и согласится оплатить эти работы или соразмерно уменьшить арендную плату, могут возникнуть серьезные проблемы, особенно в том случае, если арендодатель не является собственником имущества или оно находится в государственной собственности.

Если в тексте договора закреплены положения о капитальном ремонте, то необходимо указать, кто будет его проводить и в каком порядке профинансирует. Возможно, это будет долевое финансовое участие или каждая из сторон возьмет на себя обязанности по проведению капитального ремонта определенных помещений, систем, коммуникаций и т. д.

Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник (независимо от того, отражено это в договоре или нет), арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Возможно, арендодатель предоставит ему взамен иные помещения. Следует оговорить, например, что они должны находиться на той же территории, в том же здании и т. д., будет ли предоставлена связь, изменится или нет арендная плата. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Например, стоит закрепить в договоре обязанность арендодателя заблаговременно информировать арендатора о дате начала и окончания таких работ, а также о том, какие именно работы будут проводиться непосредственно в арендуемых помещениях.

Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему для защиты своих интересов нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы. Необходимо также учесть, в какие сроки должен быть проведен такой ремонт, будет ли собственник утверждать сметы и участвовать в подписании актов приемки работ. Возможно, что собственник имеет свои соображения о том, как должен проводиться ремонт. Если же в помещении необходимо провести особые виды работ (покрытие конструкций, стен огнезащитными материалами и т. д.), это также следует оговорить в самом договоре аренды или в приложении к нему.

Если стороны заранее не оговорят пределы стоимости капитального ремонта, арендодатель может стать должником арендатора. Нередко взыскание такой задолженности является поводом для обращения в суд. На практике на основании судебного решения взыскать задолженность возможно только в случае надлежащего и однозначного подтверждения понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту (сметы, акты, кассовые и товарные чеки, платежные поручения, договоры). При определении размера затрат арендатора, подлежащих возмещению, суд исходит не только из представленных доказательств, но и из того, насколько те или иные затраты были обоснованы с точки зрения здравого смысла. Из затрат арендатора подлежат возмещению только те, произведение которых было необходимо (замена труб, коммуникаций, укрепление конструкций и т. п.). Заранее не оговоренные излишества (фонтаны, камины, теплые полы и пр.) или дорогостоящие конструктивные улучшения, согласия на которые в процессе ведения ремонтных работ собственник не давал, возмещены не будут. Впрочем, собственник может согласиться со всеми или частью тех улучшений, которые были произведены по инициативе арендатора.

Если арендатор согласился на произведение капитального ремонта за свой счет без уменьшения размера арендной платы, возмещения стоимости ремонта и иных льгот со стороны собственника, это условие впоследствии будет истолковано буквально и контрагентом по сделке (собственником), и судом. С момента вступления в силу договора, содержащего такое условие, в течение срока его действия эта обязанность собственника будет полностью переложена на пользователя — арендатора. Ссылка арендатора на заблуждения относительно существа и природы сделки в целом или конкретно этого ее условия не сможет реально изменить ситуацию.

Если арендатор соглашается на произведение капитального ремонта своими силами (например, ему нужно занять именно это помещение, а арендовать его удастся не иначе как с обязательным условием капитального ремонта), лучше не указывать конкретный срок его осуществления, а предусмотреть в договоре условие “разумного срока, обуславливаемого необходимостью капитального ремонта”. Тогда арендатору достаточно добросовестно исполнять все свои обязанности по закону и договору. В случае судебного разбирательства доказывать то, что необходимость в проведении капитального ремонта все-таки наступила, должен будет сам собственник (арендодатель). Ему предстоит получать справки, заключения экспертов и прочие документы и доказательства, на сбор которых потребуется не один месяц. Практика показывает, что далеко не всегда суды при рассмотрении таких дел встают на сторону собственника.

Перед заключением договора обратите внимание на данные технического паспорта БТИ. Обязательно потребуйте его предъявления. Он должен быть выдан не ранее чем за шесть месяцев до заключения договора аренды. Попросите у собственника материалы независимой оценки стоимости и общего состояния здания, сооружения, помещения. Если недвижимость застрахована, попросите ознакомить с условиями договора страхования. В противном случае арендатор может против воли оказаться втянутым в конфликт со страховой компанией.

Если срок действия договора аренды заканчивается, а капитальный ремонт даже не начат, и у арендатора нет желания его производить, то арендатору, если он испытывает давление со стороны собственника, имеет смысл как можно дольше тянуть время. Например, можно прибегнуть к услугам независимого эксперта, хотя это и повлечет дополнительные расходы.

В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору то, что именно необходимо ремонтировать, заменять, какие работы следует произвести. Например, если арендатор занимает небольшое помещение в многоэтажном здании, должен ли он участвовать в таких работах, как обновление фасада здания, ремонт или замена кровли, лифта, сантехники в уборных. Собственники заинтересованы в том, чтобы арендаторы финансировали ремонтные работы, хотя иногда и сами предлагают финансово поучаствовать в ремонте мест общего пользования (холл, столовая, конференц-зал). Чаще всего арендодатель скрывает полную смету расходов, поэтому в договоре аренды лучше заранее указать объекты капитального ремонта.

Гарантия защиты прав стороны, добросовестно выполняющей свои обязательства по договору аренды, от самовольных (недобросовестных) действий другой стороны — установленный ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если же арендатор вопреки обязательствам не производит в установленные договором или разумные сроки капитального ремонта, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может это сделать и тогда, когда эта обязанность возникает у арендатора по закону.

Смысл ст. 619 “Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя” и ст. 620 “Досрочное расторжение договора по требованию арендатора” ГК РФ в том, что при наличии установленного договором аренды срока действия договора досрочное расторжение такого договора по требованию одной из сторон производится в судебном порядке. Таким образом добросовестный исполнитель условий договора оказывается защищен от произвола.

Ст. 619 и 620 ГК РФ содержат перечень оснований, который подлежит расширенному толкованию. Этот перечень не может быть сокращен сторонами. Например, условие договора аренды об отказе от прав требования расторжения договора по одному из оснований, указанных в данных статьях, является ничтожным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения (напоминания) арендатору о необходимости исполнить свои обязательства в срок. Следовательно, арендодатель должен сохранить такое уведомление и наглядно доказать, что арендатору такой документ направлялся. Однако почтовое уведомление о вручении не является полноценным доказательством, поскольку не подтверждает, что в конверт было вложено именно предупреждение (напоминание), а не что-нибудь другое. Если арендодатель не докажет, что предупреждение было направлено, суд может в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ отказать в принятии иска к рассмотрению. Это дает возможность арендатору устранить в разумные сроки допущенные нарушения, а требование арендодателя о расторжении договора по ранее указанному основанию не будет подлежать удовлетворению.

Суд должен исследовать доводы сторон и с учетом фактических обстоятельств дела и требований законодательства разрешить вопрос.

Арендатор в споре о досрочном расторжении договора имеет несколько привилегированное процессуальное положение. Ст. 620 прямо не обязывает предварительно письменно уведомлять арендодателя о необходимости устранения нарушений. Но в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ арендатор все-таки должен предложить арендодателю расторгнуть договор. В случае согласия на то арендодателя и отсутствия принципиальных споров по условиям расторжения договор может быть расторгнут и во внесудебном порядке.

В судебном порядке вопрос о досрочном расторжении договора по инициативе арендатора решается:

при отказе арендодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке;

в случае отсутствия ответа на предложение о расторжении в установленный в этом документе срок (если указание о сроке отсутствует, то в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ такой срок составляет 30 дней).

Чтобы не спровоцировать конфликт либо формальное судебное разбирательство по поводу досрочного расторжения договора аренды, иногда целесообразно включать в договор аренды условие о том, что договор заключен на неопределенный срок, либо вовсе не определять этот срок в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Тогда каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Закон или договор может устанавливать иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.