Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (Параграф 1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (Параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых . общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет.

Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д.

В этой связи хотелось бы отметить, что, например, в отношении договоров купли-продажи говорится именно о купле-продаже недвижимости (параграф 7 Гл. 30 ГК РФ), что, несомненно, облегчает применение соответствующих норм Кодекса на практике.

Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая статья.

В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, предметом аренды в данном случае выступает здание либо сооружение, при этом под зданием традиционно понимается капитальное строение, которое может быть как жилым (дом), так и нежилым (промышленное предприятие), а под сооружением . объекты чисто технического инженерного назначения (сооружения транспорта и связи, мосты и др.).

В этой связи сразу возникает вопрос о том относятся ли к зданиям нежилые помещения и следует ли на них распространять соответствующий правовой режим. Указанное имеет важнейшее значение, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Данный вопрос вызвал множество споров и прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Соответственно договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подлежат и вступают в силу с момента, который определен в ГК РФ (ст. 433 ГК РФ).

Указанная позиция является совершенно правильной, так как в противном случае получалось бы, что правовой режим нежилых помещений являлся бы более строгим (жестким), чем правовой режим самого здания или сооружения. Между тем, подобное было бы явно неоправданно, поскольку нежилое помещение является, как известно, гораздо менее ценным объектом, чем само здание и в силу этого его правовой режим заведомо не может быть более жестким, чем статус здания или сооружения.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При этом установлено, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 168 ГК РФ).

Между тем, одной письменной формы является недостаточным, так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, как разъяснено, в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8) если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды

Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, поскольку в этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.

Положения ст. 651 Гражданского кодекса РФ являются исключением из общего правила, установленного в ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которой договоры аренды недвижимости подлежат регистрации независимо от срока, на который они были заключены.

Использование норм Кодекса о регистрации договоров аренды зданий и нежилых помещений на практике вызывает немало вопросов.

Например, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158,163,165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.

Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: "Форма и государственная регистрация договора аренды". Очевидно, что в данном случае союз "и" употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о форме сделки и ее государственной регистрации. В качестве примера можно привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится: "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации...".

В самой статье ст. 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации. Подобные примеры можно продолжить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Данная позиция находит свою поддержку и в новейшей судебной практике.

Так, в Информационном письме ВАС РФ от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 14) применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что, и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.

Между тем, как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Каковы правовые последствия, если договор аренды здания (нежилого помещения) был заключен на срок более одного года и при этом не зарегистрирован?

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор будет считаться незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Между тем, на практике не всегда учитывается, что такие последствия носят сугубо гражданско-правовой характер.

Так, уже много лет идет спор о возможности включения в себестоимость расходов по арендной плате, который понес арендатор в случае, если выясняется, что договор аренды является незаключенным (ничтожным).

Позиция налоговых органов по данному вопрос весьма однозначна: в случае если договор аренды является незаключенным (недействительным) относить расходы по арендной плате на себестоимость неправомерно. Например, в письме ГНИ по г. Москве от 09.09.98 N 30-08/27466 "О порядке налогообложения операций, связанных с арендной имущества" указывается, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с 31.01.98г влечет его недействительность. В этом случае затраты, понесенные на основании подобной сделки, не подлежат включению в себестоимость продукции.

Однако указанная позиция представляется неверной.

Для решения вопроса об оценке приведенной ситуации необходимо ответить на вопрос: как должен суд разрешить сложившуюся ситуацию . сугубо формально или же исследовать вопрос по существу, т.е. установить действительно ли использовалось имущество в производственых целях, была ли выплачена арендная плата, имеются ли первичные документы и т.д. Как представляется, в этой связи весьма полезно будет для начала учесть Постановление Конституционного суда РФ от 28.10.98 N 14-П ".О проверке конституционности ст. 2 ФЗ РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций". В указанном Постановлении Конституционный суд РФ указал: "в случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, а ограничиваются только установлением формальных условий применения нормы, право на судебную защиту, предусмотренное ст. 46 Конституции РФ, оказывается существенно ущемленным". Изложенное свидетельствует о том, что Конституционный суд ориентирует суды не на сугубо формальное применение правовых норм, а на выявление существа проблемы.

Указанная позиция находит свое развитие и в судебно-арбитражной практике.

Так, например, весьма устойчива практика Федерального арбитражного суда Московского округа, который по многим делам делал вывод о том, что действительность договора аренды не исключает возможности включать выплаченную арендную плату в себестоимость.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 14.07.99 N КА-А40/2093-99 указывается, что факт действительности или недействительности сделки не влияет на размер налоговых обязательств, за исключением случаев, когда сделка является мнимой. Для налогообложения имеет значение сам факт совершения хозяйственной операции, который подтверждается первичными бухгалтерскими документами в подтверждение расходов (платежа) и его хозяйственное значение, что следует из ст. 8 Закона РФ "О налоге на прибыль".

В другом судебном акте - Постановлении от 09.02.01 N КА-А40/363-01 - Федеральный арбитражный суд Московского округа также отметил, что недействительность договоров аренды влечет лишь гражданско-правовые последствия для сторон, и не влияет на налоговые последствия. Общество фактически арендовало нежилые помещения и несло реальные расходы по их аренде, в связи с чем они могли быть отнесены на себестоимость при определении налогооблагаемой прибыли.

Вышеизложенное с очевидностью свидетельствует о том, что несоблюдение формы договора аренды и требования о его обязательной государственной регистрации не лишает налогоплательщика права относить на себестоимость производимые им расходы по аренде и лишает в этой связи налоговые органы возможности производить перерасчет прибыли налогоплательщика.

Действующее гражданское законодательство предусматривает дополнительное существенное условие, которое необходимо согласовать сторонами при заключении договора аренды здания (нежилого помещения), так как в противном случае договор будет считаться незаключенным.

Так, в соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса РФ Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии же согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

В связи с изложенным, хотелось бы обратить внимание на один момент, который зачастую не учитывается хозяйствующими субъектами на практике.

Речь идет о переводе долга по договору аренды (ст. 391 ГК РФ). Весьма часто бывает, что с согласия арендодателя долг арендатора по уплате арендной платы переводится на третье лицо. При этом стороны ограничиваются лишь получением согласия арендодателя и полагают, что заключенное соглашение является законным. Однако, к сожалению, в данной ситуации стороны не учитывают, что для оценки действительности перевода долга имеет большое значение правовой статус лица, которое принимает на себя долг арендатора (ст.ст. 49, 113 ГК РФ). Весьма показательным в этой связи является Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01. Из обстоятельств дела следует, что арендатор перевел с согласия арендодателя свои долги по аренде на Государственное унитарное предприятие. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС указал, что подобное соглашение о переводе долга нельзя признать законным и предписал проверить соответствует ли подобное соглашение целям деятельности унитарного предприятия и могло ли оно брать на себя обязанность по уплате задолженности за коммерческую организацию.

При переводе долга по договору аренды недвижимости стороны также зачастую не учитывают, что соглашение о переводе долга по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации. Указанное обусловлено тем, что в соответствии с п. 2 ст. 389 и ст. 391 Гражданского кодекса РФ соглашение о переводе долга по договору, который требует государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. На указанное обращается внимание и в судебной практике. Так, в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 отмечается, что договор аренды, заключенный между сторонами на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован. Следовательно, и соглашение сторон о переводе долга по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, то оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

В то же время нельзя не обратить внимание на некоторую непоследовательность арбитражной практики по указанному вопросу. Так, уже после принятия вышеуказанного Информационного письма Президиум ВАС РФ принял Постановление, в котором фактически указал на отсутствие необходимости регистрировать подобные соглашения о переводе долга. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01 в этой связи отмечается, что суд, оценивая соглашение о переводе долга по договору аренды недвижимости, правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае, с учетом положений ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации соглашения не требовалось.

Тем не менее, в целях избежания возможных споров, рекомендуем сторонам производить государственную регистрацию соглашения о переводе долга по договору аренды недвижимости, тем более, что это полностью соответствует требованиям ст.ст. 389,391 ГК РФ.

Определенные особенности имеются и в правовом регулировании порядка исполнения сторонами договора аренды здания (нежилого помещения).

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемом сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответственно при прекращении договора аренды здания (нежилого помещения) оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Указанные правила имеют важное значение на практике.

Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 678/96 отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.