Наибольшее количество сделок купли-продажи недвижимости совершается в отношении зданий, строений, сооружений. Однако процесс совершения простой, на первый взгляд, сделки имеет подводные камни из-за противоречий гражданского и земельного законодательства.

Имущественные земельные отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерация, далее - ЗК).

Некоторые юристы высказывают мнение о том, что терминология ЗК, например, положение ст. 35 ЗК о том, что новый собственник здания, строения, сооружения приобретет право на использование соответствующей части земельного участка, не соответствует терминологии Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) и требуют внесения изменений. Данный тезис не может быть поддержан по следующим причинам.

При решении вопроса, какое законодательство имеет приортет при определении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, следует руководствоваться ст.ст. 129, 209 и 260 ГК, в которых определено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Помимо этого, ст.37 ЗК РСФСР 1991 г. устанавливала, что при переходе, права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Редакция статьи позволяла каждому лицу "увидеть" обоснование именно той точки зрения, которая была наиболее удобной при сложившихся обстоятельствах, и даже судебная практика не вносила ясности в данный вопрос.

Например, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда № 2004/96 от 27.05.97 г. был сделан вывод о том, что земельный участок новому собственнику здания должен быть передан в пользование, а не в аренду, как предполагала местная администрация.

Из постановления Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.99 г. № 8224/98 следует, что новый собственник автостоянки в силу ст. 37 ЗК РСФСР приобретает право пользования земельным участком под автостоянкой на условии аренды, то есть на том же праве, которым обладал прежний собственник автостоянки.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. (В статье рассматриваются только случаи перехода прав на недвижимость и земельный участок к одному лицу.)

Хотя п. 2 ст. 552 ГК предоставляет участникам договора самостоятельно определить, какое право на землю собственник земельного участка передаст или предоставит покупателю недвижимости с учетом уже указанных статьей 129, 206, 260 ГК, следует руководствоваться абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, т.е. реализуется принцип так называемого единого объекта недвижимости.

Однако, по нашему мнению, норма ЗК и федерального закона о приватизации должна быть сформулирована иным образом: "В случае, если земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение) являются собственностью одного лица, отчуждение здания (строения, сооружения) осуществляется одновременна с отчуждением земельного участка".

Данная редакция позволяет избежать неоднозначности понимания: возможно толкование действующей нормы в том духе, что земельный участок является лишь принадлежностью главной вещи — здания, строения, сооружения — и должен следовать судьбе главной ващи. Тогда как ЗК и изданный в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числа, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

П. 3 ст. 552 ГК регулирует отношения; когда продавец недвижимости не является собственником недвижимости: покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Рассмотрим несколько случаев, когда собственник недвижимости не является собственником земельного участка.

В случае аренды согласно п. 2 ст. 615 и п. 5 ст. 22 ЗК устанавливает, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При зтом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, если продавцом недвижимости является арендатор земельного участка, совершая сделку с недвижимостью и уведомив собственника земельного участка, он вправе самостоятельно передать свои права и обязанности как арендатора земельного участка покупателю земельного участка. Однако вступление нового лица в арендные отношения подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.

Так, согласно п. 2 ст. 21 ЗК продавец недвижимости не вправе распорядиться земельным участком, находящимся у него на праве пожизненного наследуемого владения, т.е. передать свои полномочия покупателю недвижимости.

ЗК вводят запрет на совершение всех сделок с такими земельными участками, за исключением перехода поав на участок в порядке наследования (п. 2 ст. 21 ЗК) в пpoтивовес п. 1 ст. 267 ГК.

При возникшей коллизии гражданско-правовых норм, содержащихся в п. 2 ст. 267 ГК, с нормами, закрепленными п. 2 ст. 21 ЗК, по вопросам распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, суд, как и любой другой орган, применяющий право, должен руководствоваться нормами ЗК. При этом надо учитывать общие принципы действия законов, согласно которым вновь принятый нормативный правовой акт (Земельный кодекс) вытесняет ранее изданный правовой акт (глава 17 Гражданского кодекса) и общий нормативный правовой акт (Гражданский кодекс) при наличии специального (Земельного кодекса) в данном случае не применяется.

Аналогичным образом обстоит дало и с постоянным (бессрочным) пользованием. Согласно п. 4 ст. 20 ЗК граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Также следует отметить, что ст. 270 ГК предоставляет землепользователю некоторые права по распоряжению земельным участком.

На практике новый собственник недвижимости приобретает права на землю в следующем порядке: землевладелец или землепользователь отказывается от своих прав на земельный участок; после этого местная администрация, имеющая право распоряжаться земельными участками, предоставляет покупателю недвижимости определенной право на земельный участок в соответствии с земельным законодательством. Таким образом, вопрос перехода на землю решается не между участниками договора, а с участием органов власти.

Рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда приватизация или заключение договора аренды земельного участка осуществляется после приватизации здания (строения, сооружения) (ст. 36 ЗК).

Для приобретения прав гражданин или юридическое лицо обращается к публичному собственнику с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В случае отсутствия кадастровой карты (плена) земельного участка орган местного самоуправления в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Здесь следует обратить внимание, что на практике проект границ земельного участи по сроку изготовления предшествует кадастровой карте (плану) земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Публичный собственник а двухнедельный срок со дня поступления заявлении о предоставлении прав на земельный участок и кадастровой карты (плана) готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю и предложением о заключении такого договора.

Таким образом, решение о предоставлении земельного участка принимается на основании проекта границ земельного участка. Учитывая, что данный акт является проектной документацией, по нашему мнению было бы правильнее принимать решений о предоставлении на основании кадастровой карты (плана) земельного участка, в которой будут указаны точные площадь и линейные размеры, т.е. когда земельный участок как обьект отношений индивидуально определен.

В тех случаях, когда право на землю, принадлежащую продавцу недвижимости, не может быть передано покупателю недвижимости в связи с тем, что продавец недвижимости не является собственником земельного участка, вступает в действие п. 3 ст. 35 ЗК.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК, т.е. предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Хотя на первый взгляд в п. 3 ст. 33 ЗК решен вопрос о площади части земельного участка — "занятая недвижимостью и необходимая для ее использования", — на практике возникают многочисленные вопросы о конкретной площади, которая должна обеспечить эксплуатацию недвижимости.

Данный вопрос, имея множество субъективных факторов, при этом имеет законное ограничение: в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельный участок может быть делимым и неделимым. Таким образом, при желании собственника недвижимости приобрести в собственность или заключить договор аренды на земельный участок определенной площади следует руководствоваться, помимо указанных выше строительных норм и правил, проектами землеустройства и другой документацией, также тем фактом, что сможет ли земельный участок быть разделен на несколько частей и невыкупаемая часть земельного участка после раздела образовать самостоятельный земельный участок.

При желании собственника недвижимости приобрести земельный участок больше или меньше существующего согласно с Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 г. № 660, присвоение кадастровых номеров образующимся в результате сделки земельным участкам осуществляется на основании сведений о ранее учтенных земельных участках и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.

После чего осуществляется государственная регистрация прав на земельные участки.

Земельное, а также иное природоресурссвое законодательство преследует в большей мере публичный интерес, гражданское — частный. Также большое различие существует и в методах правового регулирования: в нормах гражданского права доминирует диспозитивный, в нормах земельного — императивный метод.