26.06.2006 17:26

МОСКВА, 26 июня (АНН). К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.

Одним из начал гражданского права является принцип свободы договора. Этот принцип предполагает самостоятельный, на свое усмотрение выбор сторонами коммерческих партнеров, вида хозяйственного договора и его условий. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре любую цену. К стоимости недвижимости гражданское законодательство обязательных требований не устанавливает, однако, налоговое законодательство исходит из того, что цена сделки, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен.

При продаже здания возникают следующие налоговые обязательства:

- уплата налога на добавленную стоимость в силу ст. 146 НК РФ;

- уплата налога на прибыль организаций в силу ст. 249 НК РФ.

И естественно, что налоговое бремя находится в прямой зависимости от цены здания, указанной сторонами в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Эта презумпция будет действовать до тех пор, пока налоговые инспекторы не проведут налоговую проверку, не выявят занижение налоговой базы, а после чего доначислят налог и привлекут налогоплательщика к ответственности.

Однако налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен по сделкам, только в ряде случаев, а именно, по сделкам:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, когда цена, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены, исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

Возникает вопрос, как налоговый орган будет определять уровень рыночных цен, рассматривая условия договора купли-продажи конкретного здания. В этой ситуации вовсе недостаточно общих критериев, что здание находится, допустим, в центре Москвы, где цена одного квадратного метра составляет около $4 тыс. (по данным «Московский бизнес журнал», 11 июня 2006 г.). Налоговой инспекцией должны быть приняты во внимание такие факторы, как район расположения здания, помещений, этажность, год постройки и другие данные, существенным образом влияющие на цену недвижимости.

НК РФ установлено, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги должны быть использованы официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ).

Так, официальным источником информации можно признать заключение независимого оценщика.

Это способ также используется при определении нормативной цены имущества, согласно Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (утв. Постановлением правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87) «нормативная цена иного (не имущественный комплекс и не акции (доли) подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

Судебная практика показывает, что официальными источниками информации о рыночных ценах признаются:

- данные органов государственной статистики;

- документы, выданные Торгово-промышленными палатами;

- данные органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Однако информация из этих официальных источников является обобщенной, поэтому она должна оцениваться с учетом условий, которые могут повлиять на оценку конкретной сделки.

При отсутствии данных из официальных источников, налоговым органом может быть применены другие методы определения рыночной стоимости. Сначала метод цены последующей реализации, а при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В этом случае, налоговому органу надо доказывать обоснованность применения этих методов.

Стоимость объекта недвижимости может быть определена по данным БТИ.

Как указано в Положении об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921), одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе. А сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для определения размера налога на имущество. Эти данные, безусловно, не являются показателем рыночных цен, но, за неимением других, могут быть приняты судом во внимание.

Пока же не доказано обратное, для целей налогообложения принимается цена здания, помещений, указанная сторонами в договоре. В связи с этим, во избежание налоговых рисков, налогоплательщику следует иметь документы, обосновывающие, на каком основании сторонами была указана в договоре именно эта цена.

Скорбенко Наталья, старший юрист Консалтинговой группы «Тензор»