Согласие органов опеки и попечительства теперь требуется не всегда, а выдается не всегда когда требуется.

Согласие органов опеки и попечительства теперь требуется не всегда, а выдается не всегда когда требуется.

Однако обо всем по порядку.

Теперь согласие органов опеки и попечительства (ООП) для совершения сделки с недвижимостью, требуется, только если в продаваемой квартире проживают члены семьи ее собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи собственника, "оставшиеся без родительского попечения" (ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

1. Согласие ООП на сделку по-прежнему требуется, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане "Оставшиеся без попечения". Это не только те дети, чьи родители лишены родительских прав, но таковыми также могут быть признаны дети, родители которых уклоняются от воспитания, тяжело больны, длительно отсутствуют, и в некоторых других случаях (см. ст. 121 Семейного кодекса РФ). Закон оговаривает, что без согласия ООП сделка в последующем может быть признана недействительной, если этим органам ИЗВЕСТНО о проживании детей без родительского присмотра. Следовательно, чтобы быть на 100 % уверенным, что с этой стороны квартира "юридически чистая", необходимо иметь подтверждение из органов опеки, что им НЕ ИЗВЕСТНО о проживании в данной квартире детей без родительского присмотра. На практике по каждому ребенку, зарегистрированному в квартире, необходимо сделать запрос в ООП с просьбой дать согласие на проведение сделки с данной квартирой. В случае если ООП не известно о проживании в данной квартире детей без родительского присмотра, органы опеки и попечительства дают официальный отказ в связи с тем, что такого согласия не требуется согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ.
2. Совершеннолетние граждане под опеку или попечительство могут попасть только после признания их судом недееспособными или ограниченно дееспособными. А значит, к примеру, если в квартире зарегистрирован родственник, страдающий душевной болезнью, но на момент продажи нет решения суда о его недееспособности, в согласии ООП на сделку необходимости нет. Но как покупатель может получить доказательство того, что человек, зарегистрированный на приобретаемой им жилплощади, не признан судом недееспособным. Постановление суда продавец может утаить, в паспорт никаких пометок о признании человека недееспособным не ставится. Однако, в будущем основания для оспаривания законности такой сделки и признания ее недействительной возникнуть могут и возникают. Следовательно, чтобы быть на 100 % уверенным, что и с этой стороны квартира "юридически чистая", каждый гражданин, зарегистрированный в квартире, должен предъявить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учете. По каждому, кто состоит необходимо делать запрос в ООП с просьбой дать согласие на проведение сделки. И только получив или отказ в связи с тем, что такого согласия не требуется, или наоборот согласие на проведение сделки, заключать ее.

Некоторые риэлторы советуют, обнаружив, что один из зарегистрированных в квартире людей, находится на учете в психоневрологическом диспансере, но не признан судом недееспособным, в день, именно в день, совершения сделки, получить заключения врача-психиатра о дееспособности на данный момент данного гражданина. Разумеется, у врача, который имеет право делать подобные заключения.

Что касается дееспособности владельцев жилья, то здесь все значительно яснее. По поводу каждого собственника в едином государственном реестре собственников есть информация об их дееспособности. Органы госрегистрации просто откажут в регистрации сделки без согласия ООП, если один из собственников квартиры признан судом недееспособным.

Согласие ООП по-прежнему требуется, если несовершеннолетние дети не просто проживают в квартире, но и являются полноправными сособственниками жилья, (ст. 37 ГК РФ). И здесь рубиконом является август 1994 года, когда после распоряжения Пленума Верховного суда, были внесены изменения в закон о приватизации. До этого времени при приватизации квартиры было необязательно включать ребенка в число собственников. С августа 1994 года это стало обязательным. При достижении совершеннолетия люди не ставшие собственниками жилья, но, будучи несовершеннолетними и прописанными на жилплощади, приватизированной до августа 1994 года, имеют право в судебном порядке потребовать признание сделки произведенной с такой недвижимостью в последствии недействительной. Проще говоря, такие люди вполне могут посчитать что, несмотря на то, что до августа 1994 года не существовало закона, обязывающего родителей включать детей в число собственников жилья, их права все равно были ущемлены. А значит, они в течение трех лет с того момента как стали совершеннолетними, или одного года, как узнали или могли узнать, об ущемлении их прав, имеют возможность в судебном порядке оспорить результаты сделки. А человек мог прожить много лет за границей, отдавать свой долг Родине, находясь в рядах вооруженных сил и не знать, что квартира, где он жил с самого детства давно продана и тем самым его права ущемлены. Вывод если Вы приобретаете квартиру, в которой был прописан такой ребенок, и теперь он достиг совершеннолетнего возраста, то Вам необходимо получить его одобрение свершившийся приватизации, без его долевого участия. Если же этот человек по-прежнему еще не достиг совершеннолетия, то Вам, для полной уверенности в "юридической чистоте" квартиры необходимо согласие органов опеки, которое получить в данном случае чрезвычайно сложно. Потому что в ООП по закону не должны, а значит, и не будут, выдавать Вам своего согласия, ибо органы госрегистрации не откажут в таком случае в регистрации сделки.

Таким образом подводя итог, можно сказать.
Фактически, согласие ООП на сделку с недвижимостью, в которой зарегистрирован ребенок, не требуется, только в том случае, если этот ребенок родился, после того как квартира была приватизирована, а значит, и не мог принимать участия в данной сделке с государством.

Имейте в виду

Совершение сделки в обход органов опеки и попечительства (ООП), в тех случаях, когда согласие данной организации требуется, грозит тем, что в будущем могут возникнуть основания для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Это может произойти и через много лет после покупки квартиры, и даже если покупатель не знал о том, что данная сделка нарушает права лиц, находящихся под опекой.

В тех случаях, когда согласие ООП на проведение сделки требуется, отказ в его выдачи последует, если сделка приводит к уменьшению имущества несовершеннолетних, по количеству квадратных метров и по стоимости жилья.

Законы

Гражданский кодекс РФ. ЧАСТЬ I.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

<

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Квадрум. Журнал