Допустим, вы купили квартиру. После того как сделка была зарегистрирована, некто заявляет, что продажа была осуществлена незаконно. Тот, кто продал вам жилое помещение, не имел права этого делать. Подобное возможно, если, например, квартира являлась совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. В соответствии с Семейным кодексом РФ сделка считается недействительной.

Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя - возместить его стоимость в деньгах. В описанной выше ситуации собственник вправе истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения. Но так происходит не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В частности, применить общие положения о недействительности сделок и истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, если такое имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, а также если похищено или выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В этом случае тоже применяются положения Гражданского кодекса о двойной реституции.

В других случаях имущество не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя. При истребовании имущества от добросовестного приобретателя он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества, от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст. 31.1. Согласно новой статье, собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.

В ситуациях, подобных той, что упоминалась в начале статьи, квартиры будут оставаться за их приобретателями (если им удастся доказать свою добросовестность), а пострадавшему останется предъявлять претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество.

Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.