Недвижимость в Сочи фактически достигла ценового дна еще в 2013г., в течение года в ряде новых проектов наблюдалось скрытое снижение цен за счет скидок, акций и специальных предложений. Можно ожидать продолжения этой тенденции и в текущем году, поделились своими прогнозами с порталом "РБК-Недвижимость" эксперты рынка.

Ценовое дно

За прошлый год цены на рынке новостроек в Сочи снизились, констатирует генеральный директор краснодарской консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.

Он уточняет, что средняя стоимость нового жилья и апартаментов элитного класса по состоянию на начало 2014г. составляла 238 тыс. 145  руб. за 1 кв. м, что на 17,3% ниже, чем годом ранее. Стоимость квадратного метра нового жилья или апартаментов бизнес-класса составляет 113 тыс. 387  руб. По сравнению с началом 2013г. средняя цена снизилась на 16%. "Важно заметить, что это самое низкое значение стоимости за весь период с 2008г. Пиковые значения стоимости жилья бизнес-класса в Сочи наблюдались в конце 2008г, тогда 1 кв. м обходился покупателям в среднем в 135 тыс. 519 руб., на дне кризиса в 2010г. данный показатель находился на уровне 115 тыс. 919 руб.", - говорит эксперт.

Как поясняет Илья Володько, коррекция цен произошла практически во всех сочинских новосторойках или готовых новых домах. При этом более заметное снижение было по наиболее дорогим предложениях на рынке, то есть верхняя граница цены предложения существенно снизилась.

С краснодарским экспертом согласна директор по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгения Старкова. Она считает, что цены на жилые объекты в Сочи достигли ценового дна, в течение года в ряде проектов наблюдалось скрытое снижение цен за счет скидок, акций и специальных предложений. Скорее всего, можно ожидать продолжения этой тенденции и в этом году, тем более, что после Олимпиады на рынок выйдет дополнительный объем предложения, который использовался во время проведения Игр в зоне гостеприимства. "Это окажет дополнительное давление на рынок", - считает эксперт.

Как отмечает гендиректор Macon Realty Group, текущие остатки без учета олимпийских апартаментов составляют 2 тыс. 225 квартир, что чуть меньше 40% от возведенных к Олимпиаде объемов. С учетом текущих объемов рынка для их реализации потребуется не меньше четырех лет.

Стимулирование спроса

Девелоперы и банки оказались в той ситуации, когда приходится конкурировать за каждого клиента, готового приобрести квартиру в Сочи.

С одной стороны, от "свободного падения" цены удерживает мораторий на строительство: в городе нет новых проектов, которые на ранней стадии могли бы существенно снижать уровень цен. С другой стороны, высокая конкурентная среда не дает возможности застройщикам повышать стоимость квадратного метра, говорит Евгения Старкова.

По ее мнению, одним из инструментов финансового стимулирования спроса станет ипотека. "Мы ожидаем понижения ставок ипотечного кредитования в течение всего года", - поясняет она.

Как отмечает Илья Володько, в последние месяцы и в период проведения Олимпийских игр в феврале 2014г. девелоперы почувствовали увеличение спроса. По многим проектам число сделок существенно выросло: с двух-трех до семи-восьми единиц в месяц. Рост интереса к сочинской недвижимости различные игроки комментируют по-разному. Одни связывают это с покупками, совершаемыми гостями Олимпийских игр, другие - исключительно с нестабильным курсом рубля и желанием сохранить сбережения. Так или иначе с начала 2014г. треть застройщиков немного повысили цены на жилье и апартаменты бизнес и элитного классов на 8-10%.

Стабильным спросом пользуются только наиболее качественные проекты: в верхних сегментах покупатели ценят расположение на первой береговой линии, архитектурное решение комплекса, транспортную доступность, наличие инфраструктуры, соответствующей классу (бассейны, фитнес-центры, рестораны, парковая зона на территории и т.д.); в эконом-классе покупатели предпочитают проекты, расположенные в Центральном районе, с развитой инфраструктурой, наличием поблизости социальных объектов, магазинов, доступностью общественного транспорта, рассказывает Старкова.

"Поскольку покупатели зачастую приобретают курортную недвижимость перед летним сезоном, который в Сочи начинается с мая, очередной всплеск интереса мы ожидаем уже в марте-апреле", - прогнозирует директор по маркетингу компании MR Group.

Впрочем, как ранее писала редакция "РБК-Недвижимости", некоторые аналитики прогнозируют в дальнейшем вялотекущий спрос на дорогую сочинскую недвижимость. К тому же, как показывает анализ опыта других олимпийских столиц, наибольший рост спроса реализуется в период подготовки к Играм. Даже снижение цен девелоперами не принесет значительного увеличения спроса, считают эксперты. "Спрос на элитную жилую недвижимость в Сочи крайне низок, комплексы продаются, но очень долго, - говорил на страницах "РБК-Кубани" управляющий партнер адвокатского бюро "Домащенко и партнеры" Роман Домащенко. - На момент сдачи комплексов редко когда больше половины апартаментов либо квартир продано". При этом эксперт отмечает, что цены на элитную недвижимость в Сочи сильно завышены: "За эти деньги можно оплатить люкс в хорошей гостинице на 10 лет вперед".

Елена Лыкова